Nguyên nhân bank dồn dập đại hạ giá bất động sản nhưng vẫn ế whitingscaffolding.com

Việc giảm giá nhưng phạt mại vẫn ế, một phần do việc định giá tài sản không dựa theo giá trị thực tế - Hình ảnh: CƯỜNG NGÔ

Nhiều tháng gần đây, những bank ráo riết bán bất động sản hoặc gia sản khác xử lý nợ xấu. Nhiều gia sản giảm cho tới 50% nhưng vẫn ế.

Khi bank "đại hạ giá"

Ngày 24-11 cho tới, Công ty Quản lý nợ và khai quật gia sản Agribank (Agribank AMC) sẽ tổ chức đấu giá căn nhà hơn 100m2 ở số 110 Hàng Buồm (quận Hoàn Kiếm) với giá khởi điểm 30,6 tỉ đồng.

Căn nhà phố cổ này kể từng được Agribank đấu giá lần đầu vào tháng 8-2023 với giá 60,5 tỉ đồng. Sau 7 lần đấu giá bất thành, bank cần giảm 50% giá lúc đầu.

Trước đó nhà băng này cũng dò chủ mới cho căn nhà 160m2 ở 19 phố Hàng Chiếu (quận Hoàn Kiếm) giá khởi điểm 64,29 tỉ đồng, thấp hơn 43 tỉ đồng so với lần đấu giá nhữngh đây 1 năm.

Một số khoản nợ tài năng sản đảm bẫyo là những dự án công trình xây dựng nghỉ dưỡng kể từ loạt công ty liên quan chi phí tới Tập đoàn Tân Hoàng Minh vừa qua cũng rất được ngân hàng giảm giá.

Câu chuyện không của riêng ai, nhiều bank khác cũng nên gật đầu đồng ý đại hạ giá để xử lý nợ. Với gia sản như xưởng sản xuất, công cụ thiết bị…, chuyện thanh khô khoản còn "đau đầu" hơn.

Hôm 23-11 cho tới, Vietinbank sẽ tổ chức đấu giá lần thứ 17 nhà máy sản xuất xi măng ở Hải Dương. Với giá khởi điểm hơn 53 tỉ đồng, khoản nợ này được rao chỉ bằng 1/3 độ quý hiếm đưa ra ban sơ.

Trao đổi với Tuổi Trẻ Online, ông Huỳnh Minh Tuấn - nhà sáng lập Công ty tư vấn đầu tư và vận hành gia sản FIDT - cho thấy có nhiều lý do dẫn tới việc rao mãi vẫn ế.

Thứ nhất, kinh tế tài chính đang lúc suy giảm, việc phân phát mại bẫyn chất đã khó càng khó.

Chưa kể việc tiếp cận mồi nhửn chất khá phức tạp, dòng chi phí "tắc" lại. Có nhà đầu tư muốn mua nhưng không xoay được thêm mồi nhửn chất kể từ bank.

Thứ hai, rất nhiều trong khối nợ xấu là những dự án dự án công trình du ngoạn nghỉ dưỡng, khách khứa sạn… Nhưng với loại gia tài này, nhà đầu tư còn cần một vài chi phí rất rộng để vận hành trong khi sale quy mô này đang rất chật vật, ông Tuấn nói.

Cuối cùng, vấn đề quan chi phí trọng nhất về giá. Góc nhìn sau nhiều năm trong lĩnh vực quản lý trị và vận hành gia sản, ông Tuấn cho thấy nếu nhìn mức hạ giá kể từ bank giống như "bán tháo". Nhưng thực tiễn không hẳn như vậy.

"Ngân hàng rao giá gồm cả lãi lẫn gốc, dồn vào 1 trong các mỗi cục. Như vậy sao ra được độ quý hiếm thật để cung - cầu gặp nhau? Nên cũng dễ dàng nắm bắt vì sao nhiều gia sản bank cần rao vài chục lần", ông Tuấn nhận xét.

Mua qua bank khó, nhà đầu tư mò chủ sở hữu

Ông H.T. - lãnh đạo một công ty thông thường xuyên đầu tư bất động sản phân phát mại - share vừa mua lại một resort ở Hội An. "Tôi thẳng đàm phán với chủ dự án công trình xây dựng, không mua qua bank", ông H.T. nói với Tuổi Trẻ Online.

Theo nhà đầu tư này, bank thông thường tạo tầm thời hạn cho khách khứa vay rất có thể tự tkhô hanh lý. "Các bank bán gộp cả gốc lẫn lãi, nhưng mỗi lần rao chỉ giảm 10%, rất mất thời hạn", ông H.T nêu không ổn.

Vị này cho biết thêm thêm, mua những khu resort, khách khứa sạn, nhà đầu tư rất để ý tới hạn mướn đất. Nếu giá cả giảm sâu nhưng thời hạn mướn còn ngắn cũng rất khó bán.

Theo Hội Môi giới bất động sản VN (VARS), tổng độ quý hiếm bất động sản thế chấp tại những bank chiếm tầm 70% tổng gia sản đảm bẫyo các khoản vay. Trong khi việc giảm giá nhưng vạc mại vẫn ế, một phần do việc định giá tài sản không dựa theo giá trị thực tế. Trong lúc đó, có những gia sản bị giới hạn thời hạn và tỉ lệ giảm giá.

Để tránh được những khủng hoảng rủi ro tiềm dấu, lãnh đạo VARS tin rằng người chi tiêu và dùng cần cảnh báo ra giá lại bất động sản, do nhiều gia sản mồi nhửn chất được ra giá cao hơn độ quý hiếm thực tiễn khi phê duyệt khoản vay.

Thêm nữa, người chi tiêu và dùng cần nắm được lý do bị phạt mại, tránh trường hợp có tranh chấp với bên thứ ba. Đồng thời cần lên phương án tài chính, tính toán chi phí lãi vay và mồi nhửn chất đầu tư quăng quật ra để tránh "ham rẻ" vô tình lại bám vào vòng xoáy "nợ nần".

Ông Nguyễn Quốc Hùng - tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam - thừa nhận việc thanh hao lý tài sản vừa qua khó khăn. Rất nhiều khoản đảm bảo giá trị lớn liên quan chi phí tới bất động sản nhưng thị trường lại gần như đóng băng.

"Thêm nữa, định giá phát mại tài sản không theo giá trị thực tế, mà tính cả gốc và lãi thì sao bán được. Mỗi lần giảm cũng chỉ được 5-10%, do đó có tài sản đấu giá trên 2 mãng cầŭm mới bán được", ông Hùng nêu bất cập.